Добрый День. Как многие из вас наверное уже знают, я участвую в юридической передаче на радио 1240АМ. На волне Новых Горизонтов моя передача ведется по понедельникам,начинаясь примерно в 7:40 утра, и на Вашем Радио по вторникам около 5:20 вечера. Я бы хотел собрать все интересующие вас темы и вопросы,которые вы готовы обсудить со мной на радио. Ваша анонимность гарантируется. Если я не смогу по каким-то причинам ответить вам на радио,то неприменно сделаю это на форуме. Большое спасибо всем, и надеюсь вскоре услышать те вопросы,которые вас беспокоят.
Alex Kaplan Kaplan Law Offices, P.C. 590 Skokie Blvd., Ste. 310 Northbrook, Illinois 60062 (847) 509-9800
Добрый день,друзья! Прошу Прощения за задерждку с ответами! В настоящее время существует очень мало информации о процессе соглашения банков с правительством. Мы знаем,что банки будут платить правительству и 49 штатам(кроме Оклахомы) Я не читал статью г-на Фрейдина,поэтому мой анализ основывается на моём собственном понимании и исследовании данного вопроса. Безусловно,существует определённый повод для оптимизма по поводу этого договора,который предусматривает выделение $25 млрд в помощь людям, которые сталкиваются с проблемой потери домов в процeссе foreclosure.Большая часть денег была вложена в Калифорнию, т.к. этот штат сильнее всего пострадал с момента начала ипотечного кризиса. Иллиноис получил $1 billion. Договор также предусматривает выделение около 17 миллиардов долларов, которые пойдут на предупредительные меры, такие как снижение остатка кредита для заемщиков, которые должны больше,чем стоят их дома. Другие положения позволят обеспечить снижение процентных ставок для домовладельцев, которые платят по своим кредитам. Кроме того, предполагается компенсация тем людям, которые потеряли свои дома в процессе недобросовестно проведенных foreclosures, то есть, когда кредиторы использовали поддельные документы и необоснованные показания для foreclosures.Частные лица, так же как и штаты, будет тиметь возможность проводить иные юридические действия в отношении этих банков, так что даже если есть "договор", банки не полностью защищены от дальнейшего гражданского или уголовного судебного разбирательства.
Плохая новость в том, что договор на 25 миллиардов долларов. Сумма будет достигать лишь части домовладельцев по всей стране, чьи дома в совокупности стоят на $ 750 млрд меньше их задолженности по ипотеке. Кроме того, после того как Иллиноис получил $1млрд никто не знает как эти деньги будут распределены. Что будет являться критерием реального получечия любой помощи из этого фонда? Скажем, кто-то живет в Winnetka, и имеет $ 2,000,000 ипотеки, и имущество на сумму $ 1,500,000. Значит ли это, человек получит $ 500,000 сокращение их ипотечного кредита? Или у другого человека есть есть $ 100000 ипотека и чье имущество стоит всего $ 75000? Кто из этих двух людей получит преимущество в получении этого фонда? На данный момент ответ неясен. Кроме того, этот фонд предоставляет $ 2000 в качестве компенсации для тех, кто уже потерял свои дома. Я думаю, что вы согласитесь, что эта сумма смешна, учитывая эмоциональные и психологические трудности,которые проходят люди в течении процесса foreclosure. Tаким образом, в то время как данный договор помогает далеко не всем, это шаг в правильном направлении. Я надеюсь, что это проливает некоторый свет на ситуацию. Удачи вам и, пожалуйста, не стесняйтесь, звоните или свяжитесь со мной, если вам потребуется дополнительная помощь.
Alex Kaplan Kaplan Law Offices, P.C. 590 Skokie Blvd., Ste. 310 Northbrook, Illinois 60062 (847) 509-9800
Огромное спасибо,Алексей,за такой подробный ответ,очень хочется надеяться на лучшее,непонятно только,что делать клиентам других банков,которых "100" раз перепродавали сами не знают кому,и вообще,легально ли то,что за 10 лет сменились 5-6 владельцев mortgage? Вы здесь как-то отвечали,что при покупке дома люди подписывают разрешение банку продавать их ипотеку другим финансовым организациям,на их усмотрение(хотя ,по большому счёту,будущие домовладельцы не особо вникают во всю эту многочисленную писанину),но всё-же ,думаю,что никто не подписывает такое разрешение для второго,третьего и всех последующих банков,пожелавших купить данный mortgage,могу ошибаться...Неужели это всё легально?Ведь,к примеру,разве не одно и то же,как если бы вам занял денег г-н Смехов,а потом вдруг сказал,что отдавать будешь г-ну Грину,в другой раз-Иванову,Петрову и Сидорову...,как-то это ненормально...Спасибо ещё раз за Вашу помощь,знания,опыт и замечательные ответы на форуме!
Алекс,здравствуйте! Очень нужен ваш совет! Осенью купили машину на дилерской Grand Mitsubishi Motors,также был куплен план на замену масла и ещё какой-то сервис за 2000$,а недавно эта компания исчезла в неизвестном направлении,вроде бы их за что-то лишили лицензии,ощущение,что дело происходит в России,а не в Америке.Скорее всего деньги никто не вернёт?Даже ходили в суд,но там просят новый адрес компании,его,разумеется, нет. Можно ли как-то узнать-подала ли эта компания на банкротство? И что вообще делают в таких случаях? Заранее очень Вам благодарны!
Как жаль,ещё одного адвоката обидели всякие придурки "сомневающиеся" с другого форума,сборище кретинов,теперь из-за них другие люди будут,как в тёмном царстве..
Здравствуйте дорогие участники форума, хочу принести мои глубочайшие извинения за задержку с ответами. Если честно, благодаря вам я очень и очень занят как в суде, так и с клиентами, но очень ценю ваше терпение. Нет я совсем не обиделся, тут все высказывают свое мнение, а я в этом форуме совсем не для того чтоб кого то переубеждать. Я тут для того чтобы ответить на ваши вопросы и возможно вам помочь. И поверьте мне, никакие высказывания меня не обидят.
Огромное спасибо,Алексей,за такой подробный ответ,очень хочется надеяться на лучшее,непонятно только,что делать клиентам других банков,которых "100" раз перепродавали сами не знают кому,и вообще,легально ли то,что за 10 лет сменились 5-6 владельцев mortgage? Вы здесь как-то отвечали,что при покупке дома люди подписывают разрешение банку продавать их ипотеку другим финансовым организациям,на их усмотрение(хотя ,по большому счёту,будущие домовладельцы не особо вникают во всю эту многочисленную писанину),но всё-же ,думаю,что никто не подписывает такое разрешение для второго,третьего и всех последующих банков,пожелавших купить данный mortgage,могу ошибаться...Неужели это всё легально?Ведь,к примеру,разве не одно и то же,как если бы вам занял денег г-н Смехов,а потом вдруг сказал,что отдавать будешь г-ну Грину,в другой раз-Иванову,Петрову и Сидорову...,как-то это ненормально...Спасибо ещё раз за Вашу помощь,знания,опыт и замечательные ответы на форуме!
Ответ: Это всё очень даже законно, и вы когда подписываете документы на mortgage, бы даёте им разрешения перепродавать ваш кредит, другим кредиторам.
В газете "Реклама" ,за прошлую неделю ,адвокат Давид Фрейдин опубликовал большую подробную статью на тему,которой вы,Алекс,посвятили передачу на радио 13 февраля,про 5 крупных банков,получивших 25 млрд.и т.д.,к сожалению мой банк Fannie Maie не входит в их число,но Давид пишет,что это правительственный банк,если можно,расскажите про это на радио,что это означает,почему опять такая несправедливость и есть ли надежда,что клиенты других банков тоже получат какие-то льготы от правительства? На сегодняшний день,думаю,это самая интересная тема.Спасибо.
Ответ: Я не читал статью г-на Freyden. Поэтому, я не могу комментировать. Мой собственный анализ очень положительный, я думаю что real estate market, скоро улучшится. В скоро будущем, то есть 2012 года, я думаю, что мы увидим небольшой, дополнительный рост рынка недвижимости. Потому количествоforeclosures за последние 4-5 лет было исторически непропорционально, и продолжают увеличиваться. Это конечно замет время, пока рынок поднимется и окрепнет.
Алекс,здравствуйте! Очень нужен ваш совет! Осенью купили машину на дилерской Grand Mitsubishi Motors,также был куплен план на замену масла и ещё какой-то сервис за 2000$,а недавно эта компания исчезла в неизвестном направлении,вроде бы их за что-то лишили лицензии,ощущение,что дело происходит в России,а не в Америке.Скорее всего деньги никто не вернёт?Даже ходили в суд,но там просят новый адрес компании,его,разумеется, нет. Можно ли как-то узнать-подала ли эта компания на банкротство? И что вообще делают в таких случаях? Заранее очень Вам благодарны!
ОТВЕТ:
Очень неприятная ситуация. Я очень сожалею, что Вы оказались в таком положении. Да, каждый адвокат занимающийся банкротством или другими разбирательствами в федеральном суде, имеет доступ к сайту PACER. Благодаря этой услуге, мы можем узнать, если компания подала заявление на банкротство. Если она действительно подала на банкротство, то этот сайт даёт нам возможность прочитать документы, которые они подали в суд, можно увидеть их адрес, характер дела, долга и т.д.
Если компания не стала подавать на банкротство, то это немного сложнее. В это случае можно посмотреть на сайте секретаря штата Иллинойс или даже позвонить в офис секретаря штата в Спрингфилде и поговорить с представителем в отделе бизнес-услуги. Они, смогут сказать вам в каком состоянии находится этот бизнес, активен или уже нет а так же их новый адрес, если они переехали.
В конце концов, если компания только закрыла свои двери и отключила телефон и пытается выйти из бизнеса, то вам будет очень сложно вернуть свои деньги. Мне очень жаль за у вас так получилось и я тут бессилен и не могу ничем вам помочь, могу только добавить, не нанимайте в этом деле адвоката, не бросайте деньги на ветер, заплатив ему. Попробуйте предварительные шаги сначала, узнайте через секретаря штата если компания по-прежнему открыта. Если вы позвоните ко мне в офис я могу проверить на сайте PACER если они подали заявление о банкротстве. И н нет, я не будут взимать плату за это, мне будет очень приятно вам помочь и это займет всего несколько минут.
Уважаемый г-н адвокат,знаете ли Вы что -нибудь о программе:rent after foreclosure? Thanks!
ОТВЕТ:
Отличный вопрос, мне его задают очень часто. Вы имеете право начать переговоры с вашим кредитором, чтобы арендовать свой дом у этого кредитора после завершения процесса foreclosure. Это не означает, что кредитор вам разрешит такую аренду. Кредитор вполне может отказать вам в аренде.
Основная причина в том, что эти кредиторы не в real estate бизнесе, они работатют в сфере выдавания кредитов и получении процентов на выдаваемые ими кредиты.
На них так же ложится большая ответственность когда они сдают в аренду недвижимость, как на любого владельца. Если кто нибудь упадёт и сломает ногу. Потом хорошего адвоката. И кредитор как хозяин должен выплатить пострадавшему компенсацию, или кредитору придётся нанимать адвоката (которому ему так же надо будет платить) чтобы оспорить иск против него.
А если налог на недвижимость резко подниметыса ( для вас, это ваш дом а для кредитора это инвестиция). А если вы перестаете платить арендную плату, и кредитор должен нанемать адвокатов, чтобы выселить вас. А бывает такое что дом затопило и его ремонт его будет стоить больше чем сама недвижимость. Вы естественно захотите выехать из этого дома. И теперь кредитор сталкивается с огромной проблемой, нет дохода от аренды, нужен ремонт а также налоги на недвижимость. И кредитору эта недвижимость становится убытком. Поэтому им лучше спасти себя от головной боли и просто продавать даже себе в убыток.
Допустим, что вы продолжаете жить в этом доме, и муниципалитет обнаруживает, что там в нём ужасные нарушения. Кто будет судиться муниципалитетом? Владелец, который сейчас является кредитором. Таким образом, кредитор должен ответить на эти обвинения, вкладывать деньги для того чтобы исправить эти нарушения и т.д. Помните, что у них не только ваша недвижимость у них так же миллионы других недвижимости. Поэтому им легче просто продать вашу недвижимость себе в убыток, вместо то чтоб вешать на себя такие обязательства. Таким образом, в то время как нет ничего противозаконного об аренде вашего дома у кредитора, который отобрал вашу собственность, но такие случаи в принципе это редкость.
Алексей,часто ли работодатели проверяют потенциальных работников ,есть ли у них банкротство на кредитной истории и если да,то зачем им это нужно?
ОТВЕТ:
К сожалению, в этой стране, вам может быть отказано в работе по любой причине, кроме расы, религии, сексуальной ориентации и вероисповедания. Так что если у вас банкроство, то работодатель может отказать вам в работе. Обратите внимание, что работа так же может быть отказана из-за "плохой кредитной истории". Часто бывает что мы имеем плохую кредитную историю из-за большого долга, который не в состоянии оплатить судебных исков, просроченных платежей и т.д.
Банкротство убирает плохую кредитную историю. Кредитный история остаётся все равно низкой, а после банкротства кредитная история чиста (то есть, вы не должны никому денег), вы получите новую кредитную карту и другие кредитные предложения приблизительно через год после подачи заявки (mortgage кредитования, заимет от двух до четырех лет после банкротства).
Может ли работодатель отказать вам в работе из-за плохой кредитной истории? Да. Могут ли они отказать вам в работе из-за банкротства? Да. Как правило, проверка кредитной истории как правило проводится если работа такой в области как бухгалтерия, или банковские деятельности. Хотя и не исключено, что работодатель может отказать вам работе из-за банкротства, я делал банкротства бухгалтерам, экономистам, юристам, банковским служащим а так же руководителям банковских филиалов по mortgage кредитам, mortgage брокерам, дантистам и врачам. И никто из них не говорил мне что они были лишены работы или им было отказано в работе из-за их банкротства.
Алексей, мы оформили банкротсво но продолжали добровольно платить за дом. Подали документы на loan modification в один банк и перестали платить. У нас два loans , сейчас получили modification на первый loan, второй банк начал foreclosure. Как быть в этой ситуации, какие будут последствия если проигнорировать второй банк /два loans были включены в банкротство/ .
Неправдоподобный адвокат Alex-столько профессиональных ответов на довольно интересные вопросы!!! От всех читателей-искренняя благодарность и пожелание успехов в дальнейшем!
Alex,как вы думаете,правда,что то,что творится на рынке недвижимости сейчас,"сильные мира сего" могут в любой момент прекратить,то есть-остановить кризис ,но это им не выгодно и и их цель-"добить" его окончательно,а потом начать способствовать росту цен рынка жилья,очень интересно узнать ваше мнение.
Алексей, мы оформили банкротсво но продолжали добровольно платить за дом. Подали документы на loan modification в один банк и перестали платить. У нас два loans , сейчас получили modification на первый loan, второй банк начал foreclosure. Как быть в этой ситуации, какие будут последствия если проигнорировать второй банк /два loans были включены в банкротство/ .
ОТВЕТ:
Отличный вопрос. Конечно ситуация в которой вы находитесь очень неприятна. Я должен сказать вам, в моей практике вторые кредиторы крайне редко отбирали недвижимость. Бывало конечно когда маленькие банки или коммерческие кредиторы, отбирали недвижимость, но очень редко, если вообще когда-либо. Мне жаль слышать о вы оказались в таком положении.
В конце концов, если первый или второй mortgage кредитор отбирает вашу недвижимость, на вас не останется никаких юридических обязательств по выплате остатка кредита. Банкротство аннулирует Ваши юридические обязательства по выплате всех платежей как от первого так и от второго mortgage кредитора.
Проблема, с которой вы столкнулись к сожалению, является то, что как первый так второй кредитор по-прежнему имеют право отобрать вашу недвижимость через суд. Если второй кредитор решает отобрать у вас вашу недвижимость то он должен выкупить вашу недвижимость у первого кредитора а это может быть дорогостоящим процессом для второго кредитора. Тем не менее, это их выбор.
Alexey Y. Kaplan Kaplan Law Offices, P.C. 950 Skokie Boulevard, Suite 310 Northbrook, Illinois 60062 (847) 509-9800 Telephone (847) 509-9801 Facsimile alex@alexkaplanlegal.com
Неправдоподобный адвокат Alex-столько профессиональных ответов на довольно интересные вопросы!!! От всех читателей-искренняя благодарность и пожелание успехов в дальнейшем!
ОТВЕТ:
Thank you. I'm humbeled. I really enjoy these forums and the questions posed by readers, so it really is my pleasure. Honestly, the real person you'd have to thank is my dedicated and endearing translator, who tirelessly works to translate the proper legalities and terminology from English to Russian. Thank you, again.
-- Alexey Y. Kaplan Kaplan Law Offices, P.C. 950 Skokie Boulevard, Suite 310 Northbrook, Illinois 60062 (847) 509-9800 Telephone (847) 509-9801 Facsimile alex@alexkaplanlegal.com
Alex,как вы думаете,правда,что то,что творится на рынке недвижимости сейчас,"сильные мира сего" могут в любой момент прекратить,то есть-остановить кризис ,но это им не выгодно и и их цель-"добить" его окончательно,а потом начать способствовать росту цен рынка жилья,очень интересно узнать ваше мнение.
ОТВЕТ:
Мое личное мнение таково, значительная часть вины того что происходит на рынке недвижимости лежит на банках, но это не только их вина. Тем не менее, я не думаю, что резкое падение цен на недвижимость, а также резкий рост foreclosures, обогащает эти банки. Я верю, что банки так же теряют деньги как и многие из нас. Хотя я не пылаю симпатией к этим кредиторам, особенно тем, которые продолжают отбирать недвижимость у людей, для которых это не просто недвижимость а это дом в котором они прожили много лет, не говоря уже о том сколько денег было выплачено банку и вложено на обживание этого дома. Тем более что банки не получают прибыл от обращения взыскания на недвижимое имущество в ущерб человеческих существ, которые теряют свои дома, я действительно не могу сказать, что банки получают прибыль foreclosures.
Спасибо за отличный вопрос
Alexey Y. Kaplan Kaplan Law Offices, P.C. 950 Skokie Boulevard, Suite 310 Northbrook, Illinois 60062 (847) 509-9800 Telephone (847) 509-9801 Facsimile alex@alexkaplanlegal.com
Разрешите так же воспользоваться моментом и поздравить всех милых дам с 8 Марта. Пусть сопутствуют Вам всегда тёплые слова в холодный вечер, полная луна в тёмную ночь и лёгкая дорога к порогу Вашего дома! С праздником Вас!!!
Alexey Y. Kaplan Kaplan Law Offices, P.C. 950 Skokie Boulevard, Suite 310 Northbrook, Illinois 60062 (847) 509-9800 Telephone (847) 509-9801 Facsimile alex@alexkaplanlegal.com
- 4440 d back